ATED – 封裝式住宅年度稅收


封裝式住宅年度稅收(ATED) 於2013年4月1日生效,它會根據“非自然人”(即公司、特殊目的公司SPV、集體投資計劃和合夥企業)持有的住宅物業價值收取固定的年度費用。如該組織落入ATED收費範圍,則必須在每年4月30日之前提交年度申報表(或稅務減免申報表)。


業主大多數以個人名義持有住宅物業,但在某些情況下,住宅物業可能由“非自然人”持有,經由公司/組織名義“包裝”,因此稅局稱之為“封裝式”。

最初引入ATED的目的是為了阻止SPV“封裝”高價住宅物業,從而在未來透過出售SPV中的股份出售該物業,藉此令買家無需支付土地印花稅。

對ATED而言,如果物業全部或部分可以供居住,則該物業屬於住宅, 住宅將計算花園,平地和其中的任何建築物在內。


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誰要繳稅

如果您以"非自然人"名義在英國擁有住宅物業,並且該物業在下述年份超過下表的價值,您則需要提交ATED申報表:


  • 2013-2014 年起超過 £2,000,000
  • 2015-2016 年起超過 £1,000,000
  • 2016-2017 年起超過 £500,000

  • ATED稅額

    ATED的稅額是固定的,收費乃基於"封裝式物業"的最新價值, 它的財政年度為每年的4月1日至3月31日。

    2019年4月1日至2020年3月31日期間的ATED稅額如下:

    物業價值 ATED 稅額
    多於 £500,000 但不超過 £1,000,000 £3,650
    多於 £1,000,000 但不超過 £2,000,000 £7,400
    多於 £2,000,000 但不超過 £5,000,000 £24,800
    多於 £5,000,000 但不超過 £10,000,000 £57,900
    多於 £10,000,000 但不超過 £20,000,000 £116,100
    超過 £20,000,000 或以上 £232,350

    如果您持有物業不足一年,或者物業用途有所改變,ATED稅金可按比例計算(您所支付的ATED稅金將根據該物業落入ATED的天數計算)。

    ATED稅金每年隨著通脹而調整,請到這裡參考前幾年的稅額。




    交表和付款

    如果物業落入ATED徵稅範圍,業主須每年提交申報表,並支付所有ATED稅項。

    有別於其他稅項,ATED申報表須在ATED年度的開始日提交,而非年尾。業主應:

    • 於4月30日前交表和付款 (如4月1日已持有該物業)
    • 於物業成交日30日內交表和付款(如該物業於4月1日後購入)
    • 於有人入住或註冊差餉後(較早者)的90天內為新建物業交表和付款

    但是,業主不能早於ATED稅季開始之前(即4月1日之前)提交ATED申報表。

    例如,如果物業於2018年4月1日持有,則必須提交2018年4月1日至2019年3月31日的申報表,並在2018年4月1日至30日之間付款。如果不準時交表或付款,或報表內容有誤,稅局可收取罰款和利息。

    從2018年4月1日起,所有ATED必須使用ATED網上服務提交,這將替代以前的網上和紙張表格,該表格將從2018年3月31日起不再可用。



    ATED 豁免

    物業性質

    以下建築物不被視為住宅,可豁免ATED:

    • 酒店
    • 迎賓府
    • 寄宿學校住宿
    • 醫院
    • 學生宿舍
    • 軍事住宿
    • 養老院
    • 監獄


    ATED 和資產利得稅(CGT)

    從資產利得稅(CGT)的角度來看,2013年4月之前的整體收益應繳納公司稅,如果是非居民公司(例如BVI公司),則將不在徵稅範圍。 從2013年4月到2019年4月,如公司出售了曾落入ATED徵稅範圍的物業,屬ATED時期的收益應按28%CGT繳稅。與ATED相關的CGT稅收僅以該物業在2013年4月6日(或該物業首次落入ATED之日)的價值至出售日期之間的增益計算。

    與ATED相關的CGT稅收已從2019年4月6日起廢除,並不須在申報在2019年4月6日後新會計年度的公司稅中。往後出售與ATED有關的物業所得收益將要按英國居民或非英國居民CGT規則繳稅。



    其他新例

    自2017年4月6日起,個人通過離岸公司結構擁有的所有英國住宅物業均需繳納遺產稅(IHT)。 因此,手持擁有英國物業的離岸公司股份的非居英人士,或建立離岸信託持有離岸公司股份的人士,將因其身故和英國財產價值而落入IHT徵稅, 也可能要繳交10年一期的信託定期稅項。 如閣下屬以上提及的類別並不希望繳付多項稅務,則需要考慮是否要"拆封"結構和物業。

    2017年11月22日的秋季財政預算公布了從2020年4月開始對非居民公司從英國財產中獲得的收入徵稅的詳細規定。 從該天起,淨利潤將按公司稅率而不是20%的所得稅計算。 此外,此類非居民公司因出售英國物業所得的資產收益將納入公司稅(目前為19%,2020-21年度將降至17%)而非CGT。 因此,法規生效後,非英國公司將要繳納公司稅,而不是所得稅。 屆時將產生昂貴的公司報稅費用,以及新增對虧損和利息減免的限制。



    我們的服務

    如果ATED與您相關,我們樂意協助您。

    擁有一支經驗豐富的會計師團隊來照顧您的企業,可以確保您清楚您的房地產業務如何合符稅務要求。 如果您正在尋求更高水平的會計服務,我們很高興為您介紹我們的會計服務範圍。

    關於ATED申報,我們經驗豐富的團隊可以:

    • 為您建立ATED網上戶口
    • 填寫並以閣下的名義交表
    • 為您詳盡解釋ATED和提醒您交表到期日
    • 為你分析和提供有關稅務減免的建議
    • 提供有關閣下的資產利得稅建議
    • 為物業估價並提供報告
    • 為新建物業或改建物業提供建議
    • 協助稅務規劃
    • ATED資產利得稅交表和計算
    • 幫助您面對稅局的任何質問
    • 擺平和上訴現時的查稅和罰款

    如果不準時申報ATED或付款,或報表內容有誤,稅局可收取高昂罰款和利息,如果您有任何疑問,請立即聯繫我們的稅務團隊。